fbpx
Problemy wspólnot mieszkaniowych. Czego dotyczą najczęściej?

Kwestie dotyczące opłat, napraw części wspólnych oraz czasu trwania remontów to najczęściej wymieniane problemy dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Co ciekawe niespełna 40 proc. respondentów zgłasza swoje uwagi do zarządcy nieruchomości lub zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Jedna czwarta właścicieli lokali mieszkalnych usytuowanych we wspólnotach mieszkaniowych uważa, że wysokość ponoszonych przez nich opłat jest zbyt wysoka. Jedna piąta skarży się, że zarządy źle wydatkują ich pieniądze na naprawy części wspólnych. Natomiast ponad 15 proc. badanych uważa, że brakuje transparentności w kwestii ogólnego zarządzania środkami finansowymi. Na dalszych miejscach wskazywane są problemy dotyczące zbyt długo trwających remontów i źle prowadzonych działań przez zewnętrzne firmy administrujące osiedlami. Jednak tylko nieco ponad 37 proc. respondentów decyduje się zgłaszać swoje uwagi. A przeszło 43 proc. z tej grupy twierdzi, że spotyka się to z całkowitym brakiem reakcji zarządu wspólnoty.

Najczęściej wskazywany problem: wysokość opłat

Z badania przeprowadzonego przez UCE RESEARCH wynika, że najczęściej wskazywanym problemem przez właścicieli lokali wspólnot mieszkaniowych jest niewspółmierna do bieżących realiów wysokość opłat – 24,9 proc. Dla przykładu, składki na fundusz remontowy są, w ich ocenie, za wysokie. Każdy ankietowany mógł wymienić 5 najważniejszych, jego zdaniem, kwestii.

– To dość zaskakujący wynik, gdyż opłaty we wspólnotach mieszkaniowych nie są narzucane odgórnie przez podmioty trzecie, np. przez zarządców, ale uchwalane przez samych właścicieli lokali. Dotyczy to m.in. wynagrodzenia zarządu nieruchomości wspólnej i rocznego planu gospodarczego, a także wysokości funduszu remontowego. Jeśli opłaty są rażąco wygórowane, każdemu z właścicieli przysługuje prawo do zaskarżenia konkretnych uchwał do sądu. Problem może też po części wynikać z braku wiedzy, jak właściwie funkcjonuje mechanizm zdrowo zarządzanej wspólnoty – mówi radca prawny Bartosz Frączyk, jeden ze współautorów badania.

Zarząd wspólnoty źle wydatkuje pieniądze na naprawy

Na drugim miejscu ankietowani wskazują jako problem to, że zarząd ich wspólnoty źle wydatkuje pieniądze na naprawy części wspólnych. Tak stwierdza 20,1 proc. badanych, czyli co piąty właściciel. 

– Zarząd wspólnoty powinien wydatkować środki na naprawy zgodnie z podjętą przez właścicieli lokali uchwałą o przeznaczeniu środków na konkretny remont. Oni sami decydują o tym, jaki remont chcą zrealizować w konkretnym roku kalendarzowym. Powinni też stwierdzić, jaki budżet chcą na ten cel przeznaczyć. Problemy w tej kwestii mogą wynikać z tego, że uchwała określa jedynie zgodę na przeprowadzenie remontu, a nie wskazuje wysokości wynagrodzenia za jego przeprowadzenie. Gdy o tym decyduje zarząd, rzeczywiście może to rodzić sytuacje konfliktowe – zauważa mec. Frączyk.

Brak transparentności w kwestii wydatkowania środków finansowych wspólnoty

Na trzeciej pozycji na liście najważniejszych problemów, w ocenie 15,1 proc. respondentów, jest brak transparentności w kwestii wydatkowania środków finansowych wspólnoty.

– Z moich obserwacji wynika, że obecnie taki problem występuje coraz rzadziej. Zgodnie z ustawą o własności lokali, zarząd jest zobowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości ewidencję pozaksięgową kosztów oraz zaliczek uiszczanych na ich pokrycie, a także rozliczeń z innych tytułów. Ponadto nie może on wydatkować środków wspólnoty niezgodnie z podjętymi uchwałami. Natomiast właściciele lokali mają prawo kontrolować działalność zarządu, który z kolei musi dokonywać wszelkich transakcji, korzystając z rachunku bankowego – dodaje radca prawny Frączyk.

Zbyt opieszale prowadzone remonty

Natomiast na czwartym miejscu badani wskazali, że przeszkadzają im zbyt opieszale prowadzone remonty, czasem z dużymi opóźnieniami. Ten problem zaznaczyło 7,9 proc.ankietowanych.

– Wielokrotnie zdarza się, że zarządy wspólnot nie podpisują odpowiednio zabezpieczających ich interesy umów, co powoduje szereg kłopotów w trakcie prowadzenia inwestycji. Często również brakuje im wystarczającej wiedzy, koniecznej do nadzorowania inwestycji. Samym mieszkańcom może się wydawać, że prace postępują zbyt wolno, ale zawsze trzeba wziąć pod uwagę to, że przy prowadzeniu remontów często wychodzą dodatkowe kwestie, które opóźniają ten proces – zwraca uwagę Bartosz Frączyk.

Firmy administrujące źle wywiązują się ze swoich obowiązków

Do tego, jak informują analitycy z UCE RESEARCH, w pierwszej piątce najważniejszych problemów dla mieszkańców wspólnot jest również to, że firmy administrujące źle wywiązują się ze swoich obowiązków. Taką opinię wyraża 6,1 proc. respondentów.

– Zewnętrzne firmy administrujące często borykają się ze sprzecznymi interesami samych właścicieli. I tak np. mieszkańcy ostatniego piętra są zainteresowani remontem dachu, co z kolei nie jest niezbędne w ocenie osób zamieszkałych na parterze. Odmienne są również oczekiwania właścicieli mieszkających w budynku, od tych, którzy nabyli lokale wyłącznie w celach inwestycyjnych, czyli na wynajem. To powoduje, że któraś grupa zawsze źle ocenia taki podmiot – podkreśla mec. Frączyk.

5 NAJWAŻNIEJSZYCH PROBLEMÓW WSKAZANYCH PRZEZ ANKIETOWANYCH
niewspółmierna do bieżących realiów wysokość opłat
24.9%
zarząd wspólnoty mieszkaniowej źle wydatkuje pieniądze na naprawy części wspólnych
20.1%
brak transparentności w kwestii wydatkowania środków finansowych wspólnoty mieszkaniowej
15.1%
zbyt opieszale prowadzone remonty, czasem z dużymi opóźnieniami
7.9%
firma administrująca źle wywiązuje się ze swoich obowiązków
6.1%

Problemy, które są najmniej istotne

Z kolei wśród pięciu najmniej istotnych problemów badani najczęściej wskazywali, że na terenach wspólnych jest źle utrzymywany porządek – 3,2 proc. Przeszkadza im też brak bezpośredniego kontaktu z zarządem wspólnoty – 2,1 proc. Ponadto zbyt rzadko są robione zebrania właścicieli, o czym informuje 1,7 proc. ankietowanych. Najmniejsze znaczenie mają trudności w skontaktowaniu się z administratorem, a także to, że zarząd utrudnia dostęp do podstawowych dokumentów wspólnoty – po 1,2 proc.

– To faktycznie są najbardziej błahe problemy. Jak wynika z moich obserwacji, występują sporadycznie. Często mają też dość subiektywny charakter. Na przykład, zebrania właścicieli lokali powinny być organizowane raz do roku, podczas gdy bardziej zaangażowani w sprawy wspólnot właściciele oczekiwaliby częstszych spotkań – komentuje radca prawny Bartosz Frączyk.

5 NAJMNIEJ ISTOTNYCH PROBLEMÓW WSKAZANYCH PRZEZ ANKIETOWANYCH
na terenach wspólnych jest źle utrzymywany porządek
3.2%
brak bezpośredniego kontaktu z zarządem wspólnoty mieszkaniowej
2.1%
zbyt rzadko są robione zebrania właścicieli
1.7%
trudności w skontaktowaniu się z administratorem
1.2%
zarząd utrudnia dostęp do podstawowych dokumentów wspólnoty mieszkaniowej
1.2%

Brak zaangażowania właścicieli w kwestie wspólnoty mieszkaniowej

Respondenci zostali też zapytani o to, czy zgłaszali wskazane problemy zarządowi swojej wspólnoty. 59,2 proc. osób odpowiedziało przecząco, a 37,3 proc. – twierdząco. Z kolei 3,5 proc. badanych nie pamiętało, czy takie zdarzenie w ogóle miało miejsce.

– Wyniki badania jasno pokazują brak zaangażowania właścicieli w kwestie związane z funkcjonowaniem ich wspólnot. Chociaż stwierdzają oni różnego rodzaju nieprawidłowości, raczej ich nie zgłaszają, bo często tak jest dla nich wygodniej. Nie chcą też doprowadzić do sytuacji konfliktu z zarządem, więc wolą narzekać, ale spraw nie zgłaszają. Tym samym nie próbują zmienić tego, co im się nie podoba. To jest oczywiście błędem, bo samo nic się nie poprawi – stwierdza Krzysztof Zych z UCE RESEARCH.

CZY ZGŁASZA PAN/PANI PROBLEMY ZARZĄDOWI SWOJEJ WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ?
nie - nie zgłaszam
59.2%
tak - zgłaszam
37.3%
nie pamiętam
3.5%

Badani, którzy zgłaszali swoje nieprawidłowości w działaniu wspólnoty, zostali też zapytani o to, jak zareagował na ich obserwacje i sugestie zarząd. 43,2 proc. z nich uważa, że spotkało się z brakiem reakcji. 14,6 proc. osób poinformowało o pozytywnym podejściu do sprawy. 9,8 proc. otrzymało negatywną odpowiedź. Z kolei 11,2 proc. badanych nie interesowało się dalej sprawą. Natomiast 21,2 proc. nie pamiętało, jak właściwie sprawa się skończyła.

– Te wyniki również potwierdzają niewielkie zaangażowanie właścicieli lokali w sprawy związane z funkcjonowaniem swojej wspólnoty. Nawet jeśli zgłaszają nieprawidłowości, to nie zawsze są później zainteresowani rozwiązywaniem problemów oraz monitorowaniem ewentualnych zmian – podsumowuje analityk z UCE RESEARCH.

Badanie zostało przeprowadzone metodą CAWI (z ang. Computer Assisted Web Interview) przez UCE RESEARCH na próbie 981 właścicieli lokali mieszkalnych usytuowanych we wspólnotach mieszkaniowych działających w 16 województwach.
error: Treść jest chroniona przed kopiowaniem